Как избежать ошибок при покупке недвижимости в Чехии?
Еще недавно возможные просчеты при покупке недвижимости легко было скорректировать – спрос на недвижимость в Чехии был очень высок, цены росли стабильно. Но сейчас, рост цен несколько замедлился, и это соответственно влияет и на рынок недвижимости.
Впрочем, говорить о его стагнации не решаются даже самые пессимистично настроенные финансисты: по многим сегментам рынка недвижимости идет стабильный рост, другие – не растут, и не падают, а выжидают, и лишь самое мало ликвидное жилье стало снижаться в цене. И конечно, сейчас главной ошибкой при покупке недвижимости в Чехии была бы покупка этого мало ликвидного жилья. Не то, чтобы оно навсегда останется обузой, просто его возвращение на рынок может слишком затянуться.
От чего же зависит ликвидность чешской недвижимости? От тех же причин, что и ликвидность русской или любой другой зарубежной недвижимости. Месторасположение, качество жилья, особые „фишки“, вроде, спроса в конкретное время на конкретный тип жилья.
Если мы говорим о выборе региона, то Прага и Карловы Вары – это, конечно, хиты продаж. Неожиданно стал расти спрос на недвижимость в Южной Чехии – традиционных местах отдыха, и чехов, и австрийцев, и немцев. Самыми „провальными“ с точки зрения комфорта и ликвидности оказались северные регионы Чехии, например, Теплице. Сам по себе город Теплице привлекает зарубежных инвесторов – покупателей из России и стран СНГ, в основном, своей историей, минеральными источниками, близостью к немецкой границе и низкими ценами на недвижимость. Первые „поселенцы“ из России мечтали, что скоро здесь будут вторые Карловы Вары, поэтому вложение денег в недвижимость в Теплицах – необыкновенно выгодно. Однако, прошло уже года четыре, предложение задавило спрос, популярность у города не выросла. В чем же дело? Дело в том, что никто из поселенцев не учел „славу“ Теплиц в Чехии и Германии. Ну, во-первых, почти половину населения города составляют цыгане. Во-вторых, немцы с удовольствием посещают Теплицы без своих благоверных, чтобы немного, как говорится, „спустить пар“. Недалеко от Теплиц есть даже целая деревенька „красных фонарей“, в которой проживают почти сплошь девушки из стран СНГ и прочих. Респектабельным город с такими исходными данными станет нескоро, продать недвижимость в нем даже за ту цену, по которой купили, будет трудно.
Теперь наши хиты. Здесь все хорошо: экономическая стабильность – цены на недвижимость в Праге и Карловых Варах не только не упали, но и здорово подросли; отличная развитая инфраструктура, комфорт и красота окружающего ландшафта. Но Карловы Вары – место специфическое, „Русские Вары“ – его неофициальное, второе название. Для кого-то это достоинство, но для тех, кто устал от большого количества соотечественников рядом - не самый лучший вариант. Цены на недвижимость в Карловых Варах стабильно держатся на высоком уровне, что для покупки недвижимости с целью инвестиций – очень хорошо – стабильность будет наблюдаться постоянно. Продать там недвижимость всегда удастся, в том числе и своим –
наши соотечественники очень любят этот курортный городок.
Прага – это другой разговор. Но здесь есть свои подводные камни. Вернее, те самые „фишки“. Рост цен здесь, по оценкам, специалистов, наиболее высок на маленькие комфортабельные квартиры в „широком центре“ – то есть в кварталах, которые считаются центральными (это и Прага 5, и Прага 8, и Прага 3 и т.д.), да еще и без обычных городских недостатков – то есть с хорошей транспортной связью с центром, с гарантированной парковкой, с хорошим ремонтом или – на новые квартиры.
Кстати, новостройки в Праге тоже не падают в цене, а растут. Это связано с тем, что изначально цены на них выше, чем на квартиры вторичного рынка, а площади их несравнимо больше, чем качество „панелаков“ – панельных домов советской постройки.
Потому что самое ликвидное жилье в Праге – это именно старые панельные дома. Они стоят, как правило, дешевле, но и растут в цене быстрее, так как на них самый большой спрос. Ведь , пятикомнатный пентхаус в самом центре Праги может себе позволить далеко не каждый. А вот "однушку" или "двушку" в панельном доме могут купить гораздо больше людей. В 2018 г. рост на квартиры в панельных домах достиг 23% годовых . Такие квартиры ( из за низкой цены) есть смысл покупать для последующей сдачи в аренду.
Доходность при покупке квартиры для аренды:
Средняя доходность от аренды 5-7% годовых
Средняя доходность от роста цены на квартиру 13% годовых
Итого: годовая доходность при покупке квартиры для аренды 13% + 7% = 20% годовых
Стоит обращать внимание и на район, в котором находится недвижимость. Есть классические „спальные“ районы с рядами многоэтажных одинаковых домов – это тот самый вариант. А есть, даже в пригородах, респектабельные районы, застроенные современными виллами и пользующиеся невероятным спросом, постоянно растущие в цене. Однако, общий совет, какой район хороший, какой – плохой – дать трудно: даже на одной и той же улице, в одном и том же доме могут быть интересные и неинтересные варианты недвижимости.
И еще Южная Чехия. Здесь можно говорить об инвестициях, так как регион резко пошел в гору за счет активной туристической жизни. Из-за благоприятствующей для туристического бизнеса природы – здесь и горы, и озера, и реки, и леса – приток гостей в край за последние годы увеличился в разы. А значит, началось строительство, развитие инфраструктуры, появилась интересная недвижимость. В крае богатое историческое наследие – замки, парки, усадьбы. Часть из этого продается за очень небольшие деньги. И это влечет к себе неосторожных покупателей. Приобрести старинный дом за три копейки, в который на реставрацию можно вложить миллионы, – не самая выгодная инвестиция. Тем более, что восстановление памятников истории и даже домов, находящихся в „исторической зоне“ должно проходить под строгим контролем Общества по защите памятников, с сохранением исторического облика, использованием сходных строительных материалов и проч. Это головная боль и очень большие расходы. Поэтому, если нет особой предрасположенности к восстановлению памятников, лучше покупать новое жилье – в Южной Чехии его предостаточно, причем, в самых разных формах – квартиры, дома, апартаменты. Кстати, рост цен на недвижимость в Южной Чехии в прошлом году составил 10%.
Самым же простым способом избежания ошибок может быть обращение к профессиональным маклерам для оценки достоинств и недостатков найденного объекта. Компания Sodul Development всегда подходит со всей серьезностью к этому вопросу, потому что для нас не главное – продать хоть какую-то недвижимость, главное – продать недвижимость, которая будет нравиться покупателю и после заключения сделки. Мы не порываем с нашими клиентами и не хотим, чтобы они порывали с нами.
